Добросовестны арендаторы перестанут ходить в суд.

Адвокат ВОКА №1 АК№2 Прохоров Илья Сергеевич

С 15 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон N 336-ФЗ, благодаря которому многие арендаторы земельных участков, предназначенных для ведения сельского хозяйства, вздохнут с облегчением. Нововведение в законодательство предусматривает не только отмену процедуры доказывания арендатором использование земельного участка по его прямому назначению, и тем самым введение упрощенного порядка продления договора аренды или переоформления земельного участка в собственность, но и при определенных условиях возможность получения участка из земель сельхозназначения в собственность или аренду без проведения публичных торгов.

Чтобы понять все преимущества данного законопроекта, которые, несомненно, в нем присутствуют, следует обратить внимание на ситуацию до его принятия.

В прежнем варианте закона арендатор земельного участка должен был самостоятельно представить в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), документальное подтверждение того факта, что арендуемый земельный участок использовался им по назначению, то есть в тех целях, для которых он ее арендовал. И как раз на этой основополагающей стадии сложного и тернистого процесса продления договора аренды, все граждане заходили в тупик, потому как единого перечня документов подтверждающих пользование земли по назначению не существует,а при обращении в Россельхознадзор стало понятно, что для многих государственных служащих указанный перечень является мифом.

Как же поступить в таком случае рядовому гражданину не сведущему в тонкостях государственной регистрации? Перефразируя небезызвестную цитату Александра Гарриса-Ширвиндта – «Все в сад!», все поголовно шли в суд. Именно в судебном порядке, жертвуя силами и драгоценным временем судей, решалась проблема правоприменения вышеуказанной нормы.

Вступивший в законную силу Федеральный закон устраняет данную проволόчку, сильно облегчая жизнь,как простым гражданам, так и юридическим лицам.

Как указано в новой редакции закона: «Без проведения торгов осуществляется продажа и аренда земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицупри условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка», по этому в настоящий момент бремя доказывания того факта, что арендуемый земельный участок используется по целевому назначению лежит на уполномоченных должностных лицах Росреестра, в соответствии с осуществлением последних государственного земельного надзора.

Помимо бюрократических задач при оформлении желаний арендатора, направленных на продление договора аренды или переоформления земельного участка в собственность, без проведения публичных торгов согласно действующему законодательству необходимо как минимум три года использовать, на основании договора аренды, землю по назначению. Именно этот срок, по мнению законодателя, позволит определить, не ждет ли арендатор «у моря погоды» для получения лучшего урожая, а в действительности регулярно использует земельный участок по назначению.

Рассматриваемое нововведение законодательства касается большого объема земли. По различным экспертным оценкам, в России примерно 13 миллионов гектаров земельных участков сельхозназначения, предоставленных в аренду из государственной или муниципальной собственности. Около 16 миллионов гектаров находятся в частной собственности и закреплены за фермерами. Общий показатель земель сельхозназначения в нашей стране насчитывает 198 миллионов гектаров.

Подобные упрощенные порядки продления договора аренды или переоформления земельного участка в собственность арендатором без проведения публичных торгов уже давно существуют в практике других стран.

Так, в Германии право преимущественной покупки земель предоставлено тем, кто живет и работает на земле. Покупать землю может лишь тот, кто в течение 10 лет был арендатором. Продажа сельскохозяйственного земельного участка "не фермеру" рассматривается как "нездоровое перераспределение", что категорически запрещается.

В Канаде, где преобладает государственная собственность на землю, запрещены урбанизация сельхозугодий и частичная продажа земель, принадлежащих одному фермеру. Арендаторы продаваемых земель пользуются преимущественным правом покупки.

Делая вывод, необходимо отметить, что изменения, внесенные в земельное законодательство, обращены на пользу гражданам, в виде упрощенной формы государственной регистрации определенных операций, связанных с земельными участками. Так же законодатель позволил рационально распределить обязанности между госструктурами, освободив судебную систему от однообразных, волокитных дел о получении права на переоформление договоров аренды земельных участков, возложил на исполнительный орган надзирательную функцию за соблюдением требований земельного законодательства Российской Федерации.