Суд защитил добросовестного приобретателя квартиры

Адвокат АК № 2 ВОКА № 1 Шувалова Наталья Александровна

При оценке добросовестности приобретения покупателем квартиры суды не должны исходить из того, что в стандарт добросовестного поведения покупателя входит отслеживание судьбы судебного спора в отношении прав на квартиру, если к моменту ее приобретения имелось вступившее в силу решение суда, подтверждающее права продавца.

Если у лица, продавшего квартиру, на самом деле была лишь доля в праве на нее, то признание договора купли-продажи недействительным в части отчуждения прав на долю, принадлежащую бывшему супругу продавца и сохранение договора в силе в отношении доли продавца без учета того, заключил бы покупатель договор в отношении не всей квартиры целиком, а лишь доли в праве, неправомерно (вопреки принципу свободы договора) навязывает покупателю договор, который он, возможно, не намеревался заключать. Суд в любом случае обязан выносить вопрос о возможности признания сделки недействительной в части на обсуждение сторон (необходимо применять положения ст. 181 ГК РФ).

Когда в ноябре 2013 г. молодой ученый из г. Владимира и его супруга стали счастливыми обладателями московской квартиры, они и предположить не могли, что их радость будет недолгой, а последующие несколько лет превратятся в сплошную череду судебных заседаний в судах всех уровней, влекущих за собой то горечь поражений, то сладость побед, и так несколько раз...

В 2013 г. супруги А. стали участниками государственной программы «Молодые ученые» и, имея подтверждение АИЖК г. Москвы о том, что кредит им одобрен, приступили к поиску квартиры. Собственником понравившейся им квартиры был Е., который откровенно рассказал, что брак он расторг более года назад, жена пыталась делить квартиру, но судом ей в этом было отказано, решение вступило в законную силу в декабре 2012г. Копии судебных актов с отметками судов о вступлении в законную силу семье А. он показал (!).

Получив в сентябре 2013 г. выписку из ЕГРП (это обстоятельство в последующем сыграло свою ключевую роль в окончательном решении) и убедившись, что Е. действительно является единственным собственником жилья, в отношении которого не зарегистрировано никаких ограничений и обременений, супруги А. передали документы в АИЖК. Там "чистоту сделки" проверили еще раз совместно с банком, непосредственно финансирующим сделку, и дали согласие на заключение договора купли-продажи квартиры. В начале ноября 2013 г. государственная регистрация договора купли-продажи была произведена, при этом государственная регистрация приостанавливалась на 5 дней, поскольку Росреестр затребовал в материалы правоустанавливающего дела копии судебных актов о разделе имущества супругов с отметками о вступлении их в законную силу, т.е. полномочия продавца были проверены еще раз уже в рамках правовой экспертизы самим государственным регистратором.

Спустя 25 дней после государственной регистрации перехода права собственности Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила решения нижестоящих судов по спору о разделе имущества супругов и признала указанную квартиру общим имуществом супругов, одновременно признав за Н. (бывшей супругой продавца) право собственности на 1/2 долю указанной квартиры.

Супруги А. получили по почте иск от бывшей супруги продавца о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной (без указания конкретных правовых обоснований заявленных 0требований).

Самое первое судебное решение по этому делу стало очень неожиданным – суд признал сделку недействительной, но лишь в части – в отношении 1/2 доли, возвратив ее в собственность бывшей супруги. Вторая половина квартиры осталась в собственности супругов А. При этом суд сослался на положения ст. 253 ГК РФ и указал на то, что на момент заключения данного договора между бывшим супругом Е. и соответчиками супругами А., у бывшего супруга отсутствовало право на распоряжение всей спорной квартирой, поскольку она была приобретена в период брака, являлась совместно нажитым имуществом и при заключении указанного договора требовалось получение согласия истицы на отчуждение принадлежащей ей доли в праве собственности на спорный объект недвижимости, что сделано не было.

Апелляционная инстанция с вышеуказанным решением суда не согласилась, отменив его и отказав Н. в иске полностью, указав, что право Н. может быть защищено иным способом - путем предъявления к бывшему мужу иска о взыскании денежных средств.

А вот в кассационной инстанции вновь повезло истцу (бывшей супруге) – дело было передано на рассмотрение Президиума Мосгорсуда, который направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и дополнительно отметил, что отчуждение спорного имущества в нарушение требований п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ было произведено без получения от истицы нотариально удостоверенного согласия на отчуждение, что в силу перечисленных выше требований закона во взаимосвязи с положениями ст.253 ГК РФ свидетельствует о том, что соответчики заведомо должны были знать об отсутствии у бывшего супруга права на отчуждение спорной квартиры как совместно нажитого имущества. Кроме того, апелляционная инстанция указала на то, что при заключении оспариваемой сделки ответчикам достоверно было известно о том, что приобретаемая ими квартира являлась предметом спора между бывшими супругами. По мнению суда апелляционной инстанции, супругами А. не были приняты все разумные меры, не проявлена соответствующая степень заботливости и осмотрительности для установления полномочий продавца на продажу спорной квартиры, в том числе в отношении определения юридической судьбы соответствующего гражданского дела по спору о разделе квартиры между бывшими супругами, что свидетельствует о том, что супруги А. не могут быть признаны лицами, которые не знали и не могли знать об отсутствии у бывшего супруга права на отчуждение спорной квартиры.

Квартира вновь стала принадлежать двум разным семьям.

Кассационная жалоба супругов А. в Верховный Суд РФ была оставлена без удовлетворения. Последним шагом было их обращение на имя Председателя Верховного Суда РФ с просьбой не согласиться с определением судьи ВС РФ. И именно это обращение привело к тому, что дело было передано на рассмотрение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, которая 05.07.2016г. отменила решение суда первой инстанции и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2016 № 5КГ16-64).

Верховный Суд РФ указал в своем определении следующее: «Выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права. В нарушение требований п. 3 ст. 253 ГК РФ материалы дела не содержат допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что на момент подписания оспариваемого договора купли-продажи квартиры соответчикам было известно об отсутствии согласия истицы на совершение данной сделки.

Вывод суда о том, что отсутствие нотариально удостоверенного согласия истицы на отчуждение спорного имущества свидетельствует о том, что соответчики должны были знать об отсутствии у бывшего супруга права на отчуждение спорной квартиры как совместно нажитого имущества, противоречит нормам закона.

Положения ст. 35 СК РФ в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимости другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги.

В данном случае на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры брак между истицей и соответчиком был прекращен и, соответственно, получение нотариального согласия истицы на отчуждение спорной квартиры бывшим супругом не требовалось.

Доводы супругов А. о том, что они не знали и не могли заведомо знать об отсутствии у бывшего супруга Е. необходимых полномочий на совершение оспариваемой сделки, судом в нарушение требований п. 3 ст. 253 ГК РФ оставлены без внимания и оценки.

Суды, указывая, что приобретатели квартиры должны были усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, не учли, что при подписании договора купли-продажи супругами А. была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2013, из которой усматривалось, что единственным собственником спорной квартиры являлся бывший супруг. Также при проверке документов по спорной квартире соответчики были ознакомлены с решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 14.08.2012 г., которым истице отказано в удовлетворении заявленных ею исковых требований в части раздела спорной квартиры. На копии решения суда имелась отметка о вступлении его в законную силу 6 декабря 2012 г., что заявители, в силу положений ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, расценили как бесспорное доказательство разрешения спора о разделе имущества бывших супругов и неправомерности притязания истицы в отношении 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Поскольку соответчики лицами, участвующими в деле о разделе совместно нажитого бывшими супругами имущества, не являлись, знать о том обстоятельстве, что истица продолжает оспаривать решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 14.08.2012 г., подав кассационную жалобу в ВС РФ, они не могли. А с учетом того, что оспариваемая сделка купли-продажи была осуществлена с использованием заемных средств, все документы по спорной квартире также проверялись и ЗАО «Мосстройэкономбанк», и агентством ипотечного жилищного кредитования.

Кроме того, признавая недействительным заключенный между бывшим супругом и соответчиками договор купли-продажи спорной квартиры в части продажи 1/2 доли в праве собственности на спорное жилое помещение, суды не учли, что в соответствии с положениями ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Вместе с тем, признание судами оспариваемой сделки недействительной в части привело к тому, что покупателям квартиры фактически был навязан договор, который они не намеревались заключать, поскольку, приобретая квартиру у ответчика-бывшего супруга, соответчики приобретали ее как единый объект недвижимости для семьи из четырех человек (с учетом двоих несовершеннолетних детей) и не имели намерения приобретать 1/2 доли в праве собственности на эту квартиру.

Поскольку признание судом части сделки недействительной не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать, суд должен был вынести данный вопрос на обсуждение сторон, в противном случае нарушается принцип свободы договора, предусмотренный ст. 421 ГК РФ».

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции учел все выводы Верховного Суда РФ и отказал истцу в удовлетворении ее исковых требований в полном объеме.