Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Оправданы ли риски?

По общему правилу право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Вместе с тем такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. В этих условиях анализ и обобщение судебной практики по данному вопросу приобретает особенную значимость.

Решением от 04.04.2012г. по гражданскому делу № 2-452/2012г. Пролетарским районным судом г. Твери П.Л.А. к Некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2», ООО «Микро ДСК» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, о применении последствий недействительности сделки было отказано. Решение было обжаловано и определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда оставлено без изменения. Между П.Л.А. и коммандитным товариществом «Социальная инициатива и Компания» был заключен договор инвестиционного вклада и дополнительное соглашение к нему. Целью данного договора со стороны истца являлось получение квартиры, стоимостью «...». Порядок оплаты строительства квартиры был предусмотрен договором, а именно – денежные средства должны были быть внесены поэтапно. В свою очередь коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Компания», должно было осуществить строительство жилого дома, предоставить заказанную построенную квартиру в состоянии, соответствующем требованиям ГОСТа и СНиП РФ, после окончания строительства данная квартира должна была перейти в собственность истца. Договор заключался истцом как договор присоединения, поскольку условия его были определены в стандартной форме, предложенной коммандитным товариществом «Социальная инициатива и Компания», и могли быть приняты только путем подписания данной формы, внесение каких-либо изменений со стороны истца не допускалось, поэтому данные о сроках окончания строительства в договоре отсутствуют. Таким образом, договор инвестиционного вклада и дополнительные соглашения к нему имели признаки договора строительного подряда, поскольку истец заказала выполнение работ по строительству, а правоотношения, возникшие между ней и КТ«Социальная инициатива и Компания», должны были регулироваться также и законодательством о защите прав потребителей. Заключенный договор по своему содержанию являлся договором подряда. В связи с возбуждением уголовного дела в отношении руководства КТ «Социальная инициатива и компания» строительство жилого дома было заморожено. Было создано Некоммерческое партнерство вкладчиков кредиторов «Первомайский-2», в последующем между КТ «Социальная инициатива и компания» и Некоммерческим партнерством «Первомайский -2» заключено соглашение, по которому к последнему перешли права и обязательства по строительству микрорайона, в том числе и перед вкладчиками-кредиторами.

На общем собрании было решено, что основным условием заключения договоров долевого участия в строительстве с вкладчиками станет доплата до себестоимости 1 кв. м., которая была рассчитана в сумме «...». П.Л.А. обратилась в НП «Первомайский-2» с просьбой заключить с ней в соответствии с новым действующем законодательством договор долевого участия в строительстве, однако в последствии, после долгих переговоров, истцу было отказано в заключении договора без мотива. Потом стало известно, что между НП ВК «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» был заключен договор долевого участия в строительстве на спорную квартиру. Данный договор был зарегистрирован в соответствующем органе, осуществляющем государственную регистрацию. Исходя из изложенного, истец полагала, что у нее имелось первичное право требования спорной квартиры перед новым дольщиком ООО «Микро ДСК», в связи с чем сделка, заключенная между ответчиками, являлась недействительной. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенный между НП «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» просила признать недействительным и применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны. На основании ст. 431 ГК РФ правоотношения между истицей и КТ «Социальная инициатива и Компания», вытекающие из договора инвестиционного вклада и дополнительных соглашений, в совокупности следует считать правоотношениями по долевому участию в строительстве. Решением Арбитражного суда установлен факт, что вклад истицы был направлен на финансирование строительства, а также признаны недействительными только отдельные пункты соглашения, которые прямо затрагивали права и законные интересы вкладчиков, остальные положения соглашения, регулирующие права и обязанности Партнерства в отношении вкладчиков, являются действительными.

В нарушение установленных соглашением сроков и обязанностей Партнерство отказало ей в заключении договора на долевое участие и заключило договор долевого участия в строительстве на ее квартиру с ООО «Микро ДСК». При этом договор инвестиционного вклада и дополнительные соглашения к нему расторгнуты не были, денежные средства остались вложенными в строительство и не возвращены истцу. В соответствии со ст. 398 ГК РФ П.Л.А. получила права на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве. Основанием указанного утверждения является обстоятельство, что она изначально выполнила обязательства дольщика, а впоследствии заключенный договор долевого участия в строительстве между НП «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» (фраза не завершена — прим. корр.). ООО «Микро ДСК» не приобрело право собственности на спорную квартиру, однако уклоняется от переуступки прав по договору долевого участия. Ответчики в своих возражениях ссылались на то, что основанием оспаривания сделки, заключённой ответчиками, является первичное право требования спорной квартиры от НП ВК «Первомайский-2» перед новым дольщиком ООО «Микро ДСК», при этом не были указаны конкретные нормы закона, которые предоставляют истцу какие-либо права требования в отношении НП ВК «Первомайский-2», и были нарушены при заключении оспариваемого ею договора. Отсутствие у истицы права требования в отношении НП ВК «Первомайский-2» подтверждено вступившими в законную силу судебными актами: решениями Арбитражного суда, которыми было установлено, что у истицы отсутствуют какие-либо правовые основания предъявления требований к НП ВК «Первомайский-2» как обманутой вкладчицы КТ «Социальная инициатива и компания». Единственным документом, определяющим возникновение у НП ВК «Первомайский-2» каких-либо обязательств перед вкладчиками КТ «Социальная инициатива и компания», является соглашение об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту, заключённое между ответчиками. В соответствии с указанным соглашением ответчик принял на себя обязательства в самом общем виде, гарантируя либо возврат вкладчикам внесённых ими денежных средств, либо зачёт их при продолжении строительства жилых домов. При этом конкретный порядок и условия продолжения строительства должны были определяться решением общего собрания членов ответчика.

Обязательным условием реализации любого из указанных выше способов являлось соответствующее волеизъявление со стороны вкладчиков. Однако, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу, положения данного соглашения в части передачи НП ВК «Первомайский-2» обязательств КТ «Социальная инициатива и компания» перед истицей признаны недействительными. В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Из данного договора и дополнительных соглашений следует, что истец заказала коммандитному товариществу «Социальная инициатива и Компания» строительство новой квартиры, а коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Компания» обязалось построить и передать истцу с оформлением в собственность готовый объект строительства – квартиру. Истица выполнила свои обязательства по вышеуказанному договору, а именно полностью оплатила стоимость квартиры. КТ «Социальная инициатива и компания» не выполнило свои обязательства по передаче истцу в собственность квартиры в связи с признанием ее в судебном порядке банкротом. Таким образом, между истицей и КТ «Социальная инициатива и Компания» возникли обязательственные отношения. Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки. В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ч. 1,2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Истцом было заявлено требование о признании указанного договора участия в долевом строительстве недействительным, о применении последствий недействительности сделки. Суд счел, что истцом не доказано порока оспариваемой сделки, доказательства ее недействительности не представлено. Напротив, ответчиками представлены доказательства, подтверждающие действительность оспариваемого договора. Ссылки на то обстоятельство, что, поскольку расчеты произведены позже указанного в договоре срока, договор считается расторгнутым, суд счел несостоятельными, поскольку производство расчетов по договору в более поздний срок является основанием только для подписания соглашения между сторонами о расторжении договора, однако указанных действий сторонами не совершено. Ссылки истца на те обстоятельства, что поскольку в силу ст. 398 ГК РФ она получила право на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве, выполнив обязательства дольщика, а впоследствии заключенный договор долевого участия в строительстве между НП «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» нарушил ее законные права и интересы дольщика и обеспечил незаконное завладение ООО «Микро ДСК», в связи с чем ООО «Микро ДСК» не приобрело право собственности на спорную квартиру, суд счел несостоятельными, поскольку суду не были представлены доказательства недействительности оспариваемой сделки. Кроме того, решением Пролетарского районного суда по иску П.Л.А. к ООО «Микро ДСК» о понуждении к заключению договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда, в удовлетворении исковых требований П.Л.А. к ООО «Микро ДСК» о понуждении к заключению договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома - отказано.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Судом установлено, что у истицы отсутствуют какие-либо правовые основания предъявления требований к НП ВК «Первомайский-2» как обманутой вкладчицы КТ «Социальная инициатива и Компания». Единственным документом, определяющим возникновение у НП ВК «Первомайский-2» каких-либо обязательств перед вкладчиками КТ «Социальная инициатива и компания», является соглашение об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту, заключённое между НП ВК «Первомайский-2» и КТ «Социальная инициатива и компания», согласно которому НП ВК «Первомайский-2» принимал на себя обязательства перед вкладчиками КТ «Социальная инициатива и Компания» в самом общем виде, гарантируя либо возврат вкладчикам внесённых ими денежных средств, либо зачёт их при продолжении строительства жилых домов. При этом конкретный порядок и условия продолжения строительства должны были определяться решением общего собрания членов ответчика. Обязательным условием реализации любого из указанных выше способов являлось соответствующее волеизъявление со стороны вкладчиков. Также судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по иску П.Л.А. и других к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2», коммандитному товариществу «Социальная инициатива и компания» о признании недействительным соглашения к контракту, положения данного соглашения в части передачи НП ВК «Первомайсрий-2» обязательств КТ «Социальная инициатива и Компания» перед истицей признаны недействительными. Ссылки истца в судебном заседании на то обстоятельство, что решением Арбитражного суда признана недействительной лишь часть положений соглашения, регулирующая права и обязанности партнерства в отношении вкладчиков, остальные являются действительными, суд счел несостоятельными, поскольку указанным решением суда аннулировано правовое основание для возникновения обязательств перед истцом со стороны НП ВК «Первомайский-2». Помимо этого, решением Пролетарского районного суда по иску П.Л.А. к Некоммерческому Партнерству Вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2», к ООО «Микро ДСК» о признании права требования и о понуждении к заключению договора долевого участия отказано. Также решением Пролетарского районного суда иску П.Л.А. к Некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда, в удовлетворении исковых требований П.Л.А. к Некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома отказано.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ч. 2 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории РФ. Таким образом, оценивая доказательства в их совокупности, исходя из отсутствия оснований для признания оспариваемой сделки не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов, суд счел необходимым в удовлетворении исковых требований истцу отказать. Для того чтобы договор замены лица в «обязательстве», по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риэлторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риэлтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником. Договор уступки часто называют еще и договором цессии и, соответственно, сторону, передающую права требования называют цедентом, а сторону принимающую эти права - цессионатием. Прежде чем заключить соглашение об уступке, конечный покупатель должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить, насколько успешно идет строительство и другие нюансы.

Немаловажно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу реализуемых или реализованных им проектов. Словом, при правильной проверке застройщика риски сводятся к минимуму (за исключением инвестиционных рисков при покупке квартиры в любой новостройке). Максим Смородинов, канд. юрид. наук, председатель Коллегии адвокатов «Эгида», г. Самара: Анализируя риски, существующие при приобретении недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в том числе путем уступки прав требования по договору о долевом участии в строительстве, автор приходит к выводу, что конечный покупатель, в целях исключения риска, должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить, насколько успешно идет строительство и другие нюансы.

Вместе с тем существующая судебная практика показывает, что в случае, если застройщик, генеральный подрядчик, действует недобросовестно, указанных мер будет однозначно недостаточно. Во-первых, массив нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в сфере строительства настолько велик, что обычный гражданин, а зачастую и квалифицированный специалист, не способны надлежащим образом проверить документы на строительство жилого дома. Во-вторых , автор рассматривает ситуацию, в которой права на спорное жилое помещение были приобретены двумя лицами, первым – на основании договора инвестиционного вклада, вторым – на основании договора участия в долевом строительстве. Соответственно, в данном случае, проверка полномочий застройщика не способна предостеречь дольщика от совершаемой ошибки. При заключении договора участия в долевом строительстве, в первую очередь, необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004г. № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), согласно которым право на привлечение денежных средств граждан для строительства имеют застройщики только на основании договора участия в долевом строительстве, который должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В свою очередь лицу, приобретающему жилое помещение на основании уступки участником долевого строительства прав требования по договору, необходимо помнить, что соответствующее соглашение равным образом заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. При этом, в целях обеспечения прав дольщиков, необходимо помнить, что согласно ч. 3 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается. Таким образом, помещение в строящемся жилом доме, на основании договора уступки прав по договору о долевом участии в строительстве, может быть приобретено только в том случае, если основной договор заключен между застройщиком, подпадающим под требования ФЗ «О долевом участии в строительстве», и физическим лицом и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Приведенное в анализируемой статье в качестве примера судебное решение показывает, что истице, приобретшей жилое помещение на основании договора инвестиционного вклада, не удалось оспорить договор о долевом участии в долевом строительстве на то же самое жилое помещение, заключенный между организацией, к которой перешли права на застройку, и юридическим лицом, даже несмотря на то, что первоначально права на жилое помещение возникли у истицы. Вместе с тем, автор статьи указал, что организация-застройщик уклонилась от заключения с истицей договора долевого участия в строительстве на спорное жилое помещение, предусматривающего доплату дольщиком денежных средств до стоимости 1 кв. м. Анализируемое судебное решение является не единственным и вполне соответствует сложившейся в указанной сфере судебной практике. В частности, в рамках гражданских дел № 33 – 8630/2013, № 33 – 11874/2013 Судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда было отказано в удовлетворении требовании истцов об отмене решений суда первой инстанции, которыми признаны права лиц, повторно приобретших жилые помещения по договорам о долевом участии в строительстве, даже несмотря на то, что первоначально жилые помещения на основании договоров о долевом участии в строительстве, заключенных с организацией-застройщиком, впоследствии признанной банкротом, были приобретены именно истцами.

Таким образом, поскольку суды, рассматривая аналогичные дела, не защищают права участников долевого строительства, чьи права на жилые помещения возникли первоначально, необходимо сделать соответствующие выводы, а именно, при заключении договоров о долевом участии в строительстве строго соблюдать требования, установленные ФЗ «О долевом участии в строительстве», а в случае смены организации-застройщика требовать от нового застройщика, в том числе в судебном порядке, заключения договора долевого участия в строительстве на спорное жилое помещение, предусматривающего доплату стоимости жилого помещения, пропорционально стоимости 1 кв. м. Александра Дегтярева, старший юрист ЗАО «Адвокат ФРЕММ» (Санкт-Петербург): Вопросы уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве регулируются, прежде всего, общими положениями гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, а также Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанные нормы регулируют как уступку прав дольщика по договору, так и возможность передачи прав и обязанностей застройщика. Согласно указанным нормам уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Уступка прав дольщика по договору подлежит обязательной государственной регистрации.

На практике ситуация, когда застройщик отказывает дольщику в уступке прав требования, встречается редко. Конечно, застройщик может отказать дольщику в переводе прав и обязанностей на другое лицо, однако если все требования, установленные законом, соблюдены, оснований для такого отказа нет. Если это произошло, принудить застройщика к переоформлению прав можно через суд. Разумеется, при переоформлении прав дольщикам следует проявлять максимальную внимательность и осторожность. Тем не менее, на практике довольно часто возникают проблемы с передачей помещений неким третьим лицам («двойные продажи»). Эта проблема остается актуальной и на сегодняшний день, и ее освещение в предложенной статье было бы интересным. Обратная ситуация, когда осуществляется перевод прав и обязанностей застройщика, возможна только с согласия всех дольщиков, поскольку в силу прямого указания ст. 391 ГК РФ перевод прав должника возможен только при условии согласия кредитора. Так же как в случае с уступкой прав дольщика такие соглашения подлежат обязательной государственной регистрации. Как следует из статьи, первоначально «обманутый дольщик» заключил не договор долевого участия в строительстве, а договор инвестиционного вклада в коммандитное товарищество, став, таким образом, товарищем на вере. Отношения, складывающиеся в рамках таких товариществ, вообще не предполагают отношений дольщика и застройщика, и, следовательно, здесь не применимы нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Товарищи на вере несут риски в пределах своих вкладов, и, таким образом, возможность все потерять не исключена. Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»: Действующее гражданское законодательство предусматривает два вида перемены лиц в обязательстве: во-первых, это переход прав кредитора к другому лицу и, во-вторых, – перевод долга. Первый вид принято называть цессией, как было упомянуто выше, а второй – делегацией. Делегация представляет из себя соглашение, в силу которого одна сторона (первоначальный должник, делегант) возлагает на другую сторону (нового должника, делегата) обязанность по исполнению собственного обязательства (долга) перед третьим лицом (кредитором или делегатарием), а последний соглашается на замену должника в обязательстве на условиях, не худших, чем положение прежнего должника. При уступке права требования, если законом или договором не предусмотрено иное, можно элементарно осуществить замену кредитора, заключив договор уступки права требования, уведомив об этом должника, тогда как при переводе долга личность должника имеет особое значение для кредитора и заключение такого договора допускается только при получении соответствующего согласия от кредитора. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (например, в случае когда банк (кредитор), выдавший кредит, уступает права требования коллекторскому агентству без согласия заемщика (должника)).

Статьей 11 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены ограничения на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства. Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется. Таким образом, чтобы избежать рисков по оспариванию сделки при заключении договора о переуступке прав требования по обязательству либо о переводе долга, следует внимательно и комплексно подходить к изучению документации о сторонах, о том имеются ли определенные согласия сторон, как будет обстоять ситуация для стороны в случае неисполнения обязательства другой стороной.

Сорокина Юлия Евгеньевна.

Опубликовано в журнале «Жилищное право», 2014 год, № 3.